Một chiều cuối tháng 3, tại phòng giao dịch bất động sản nằm trên đường số 2, khu dân cư Phú Xuân - Cảng Sài Gòn, xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè (TP.HCM), hai vị khách trung niên vô tình gặp nhau khi đến làm việc với môi giới.

"Cô đến gửi bán hay mua đất ạ?", người môi giới hỏi. "Tôi đi mua", người phụ nữ ngoài 60 tuổi trả lời. "Hóa ra lại toàn người mua với nhau, không thấy ai bán đất", vị khách còn lại nói.

Nhà đầu tư này mua vào và bán ra rất nhiều lô đất trong KDC Phú Xuân - Cảng Sài Gòn trong 3 năm qua và là khách hàng quen thuộc của những phòng giao dịch bất động sản tại đây.

Đoạn hội thoại chỉ 3 câu nhưng đủ khiến hình dung rõ bức tranh hiện tại của thị trường bất động sản tại Nhà Bè từ thời điểm sau Tết Nguyên đán đến nay. Hàng loạt nhà đầu tư cá nhân đổ về gom đất, còn người bán vẫn đang cố gắng ôm hàng chờ giá lên.

Đất trong các dự án KDC chủ yếu nằm trong tay giới đầu cơ và được mua đi bán lại nhiều lần. Ảnh: Chí Hùng.

Đầu cơ mua một lúc cả chục lô đất

Nói với Zing, ông Hoàng Ngọc Nghinh - một môi giới lâu năm - cho biết giới đầu tư đổ về Nhà Bè hiện nay đều là những người đã rất sành sỏi về thị trường. Thậm chí, với đất trong những dự án khu dân cư, từ đầu năm đến nay nhà đầu tư không cần xuống trực tiếp mà chỉ làm việc qua tin nhắn vì đã nắm rõ đặc điểm, vị trí từng lô đất.

"Đất trong các dự án tại đây đã được sang tay rất nhiều lần, chủ đất hiện nay ít nhất cũng là F5, F6 hay nhiều hơn là F12, F13", ông Nghinh nói.

Hiện nay, tại Nhà Bè, không chỉ đất trong các dự án dân cư mà cả đất ở riêng lẻ cũng tăng giá đáng kể. Người môi giới này cho biết thời điểm cuối năm 2020, thị trường vẫn còn khá chững. Nhưng từ tháng 12/2020 đến nay, giá đất giao dịch ghi nhận tăng khá nhanh. Cụ thể, đất trong các dự án tăng khoảng 10 triệu đồng/m2, đất riêng lẻ trong hẻm nhỏ cũng tăng từ 2-3 triệu đồng/m2.

"Khu vực này có nhiều yếu tố để chủ đất đẩy giá lên như thông tin cầu kết nối với Cần Giờ, cầu Phú Xuân 2B... khiến nhà đầu tư xuống gom mua giá rẻ và bán ra với giá rất cao. Nhà dân có những lô đất năm trước rao bán hơn 5 tỷ đồng nhưng sang năm 2021 đã tăng lên đến hơn 6 tỷ đồng", ông Nghinh dẫn chứng thêm.

Có nhiều năm làm việc tại các dự án KDC ở Nhà Bè, ông Trần Trường Sinh - Giám đốc Công ty đầu tư BĐS Sinh Phú Mỹ - khẳng định khách mua đất tại các dự án trong khu vực chủ yếu là dân đầu cơ, không có người ở thực, trong đó có người mua liền một lúc vài chục lô đất.

Khu vực xã Phước Kiển là nơi có giá bất động sản cao nhất huyện Nhà Bè. Ảnh: Phạm Ngôn.

Ông Sinh cho biết thị trường bất động sản khu vực Nhà Bè hiện nay không có nhiều thay đổi, giá đất tăng chủ yếu là do biến động chung của thị trường TP.HCM và nhiều khu vực lân cận. Giá bất động sản tại TP.HCM, Hà Nội hay nhiều tỉnh thành lân cận cũng đang tăng rất nhanh, ví dụ Long An cách đây 15 - 17 km nhưng giá đất đã lên đến hơn 20 triệu đồng/m2.

Chính vì vậy, có thể nói so với mặt bằng chung ở TP.HCM, giá đất ở đây còn khá rẻ. "Giá đất Nhà Bè tăng lên chủ yếu là do giá năm 2020 quá thấp, chỉ tương đương với bất động sản tỉnh. Bản chất dòng tiền của giới đầu cơ chảy từ nơi này qua nơi khác, sau khi chốt lời thành công ở thị trường tỉnh, người ta bắt đầu quay trở lại TP.HCM và tìm kiếm những khu vực giá rẻ", ông Sinh phân tích.

Ngoài ra, ông cũng khẳng định thông tin nâng cấp đơn vị hành chính từ huyện lên quận của Nhà Bè không tác động quá nhiều đến giá bất động sản tại đây. Bởi giới đầu tư quan điểm đây là kế hoạch dài hơi của TP.HCM, khó có thể có những phương án quy hoạch hay dự án mới cho khu vực trong thời gian gần.

Dự án căn hộ kéo giá nhà đất

Mặc dù cũng thuộc TP.HCM và có vị trí liền kề quận 7 với thị trường bất động sản diễn ra sôi động, Nhà Bè lại có khá ít dự án căn hộ. Những tòa chung cư tại đây chủ yếu tập trung trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ với giá giao dịch khoảng 27-28 triệu đồng/m2.

Chung cư Anh Tuấn bàn giao năm 2019 có giá bán ban đầu khoảng 16 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 22 triệu đồng/m2. "Có thể so với các khu vực khác của TP.HCM, giá căn hộ tại Nhà Bè còn khá rẻ. Tuy nhiên, thời điểm 2 năm trước, giá đất tại đây cũng chỉ hơn 20 triệu đồng/m2. Các dự án chung cư xuất hiện đã kéo giá đất lên khoảng 30-40 triệu đồng/m2", ông Sinh nhận định.

Nhờ vai trò kết nối Nhà Bè với các vùng khác của TP, giá đất tại mặt đường Huỳnh Tấn Phát lên đến 100 triệu đồng/m2 trở lên ở khu vực trung tâm và 80 - 90 triệu đồng/m2 ở nhưng điểm xa hơn. Bên cạnh đó, khu vực xã Phước Kiển cũng xuất hiện những sản phẩm nhà phố với giá khoảng 100 triệu đồng/m2.

Đồ họa: Hà My.

Đây là mức giá cao nhất huyện Nhà Bè, nhờ vị trí giáp với Phú Mỹ Hưng và huyện Bình Chánh. Giá đất đứng sau đó là khu vực thị trấn Nhà Bè, xã Phú Xuân và những xã lân cận.

Số liệu của Chợ Tốt Nhà cho thấy giá đất tại Nhà Bè và 4 huyện còn lại của TP.HCM không có biến động rõ rệt so với cùng kỳ năm trước. Giá đất trung bình tại Nhà Bè, Hóc Môn và Bình Chánh đều tăng nhẹ 1-2 triệu đồng/m2 so với thời điểm tháng 3 năm 2020, trong đó Nhà Bè là thị trường có giá bất động sản cao nhất.

Bên cạnh đó, nhu cầu tìm mua bất động sản tại Nhà Bè và Bình Chánh của tháng 3/2021 so với tháng 3/2020 cũng tăng mạnh 58% và 90%. Chỉ số này tại Hóc Môn, Cần Giờ và Củ Chi lần lượt là 55%, 60% và 40%.

TP.HCM đang xây dựng lộ trình thực hiện trong giai đoạn 2021-2025 chuyển huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè thành quận (hoặc thành lập TP thuộc TP.HCM), giai đoạn 2025-2030 sẽ chuyển 2 huyện còn lại là Củ Chi và Cần Giờ thành quận (hoặc thành lập TP thuộc TP.HCM).

Giới đầu tư kỳ vọng đây sẽ là tiền đề kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản tại các địa phương này.

Vùng đất mới để phát triển đô thị

Trao đổi với Zing, ông Đặng Quang Long - Tổng giám đốc REIC - đánh giá đề án đưa 5 huyện ngoại thành của TP.HCM lên thành quận hoặc lên cấp thành phố trực thuộc TP.HCM là sớm muộn sẽ xảy ra bởi quá trình đô thị hóa đang diễn ra rất nhanh.

Chiếu theo Nghị quyết số 1211/2016/UBTVQH13 ngày 25/05/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về tiêu chuẩn của đơn vị hành chính và phân loại đơn vị hành chính thì các huyện như Hóc Môn, Bình Chánh và Nhà Bè đều đạt tiêu chí để chuyển lên quận sớm nhất, hai huyện Củ Chi và Cần Giờ thì số tiêu chí đạt còn ít hơn.

Đối với thị trường bất động sản, ông Đặng Quang Long cho rằng sự thay đổi theo hướng tích cực của một khu vực đô thị luôn là nhân tố kích thích sự phát triển cả về số lượng sản phẩm lẫn giá cả.

Sự thay đổi theo hướng tích cực của một khu vực đô thị luôn là nhân tố kích thích sự phát triển cả về số lượng sản phẩm lẫn giá cả.

Đặng Quang Long - Tổng giám đốc REIC

"Sẽ không ngạc nhiên khi trong thời gian tới số lượng dự án mới tại các huyện này được triển khai nhiều hơn đón đầu lộ trình chuyển lên quận trong giai đoạn 2025-2030", ông Long bình luận.

Hiện tại, nguồn cung bất động sản ở 5 huyện ngoại thành chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung căn hộ (khoảng 105.600 căn) và 25% các sản phẩm nhà ở thấp tầng (khoảng 11.600 căn) thuộc các dự án khu dân cư so với tổng nguồn cung của TP.HCM.

Ông Long nhìn nhận tỷ trọng này sẽ tăng dần khi quỹ đất sạch ở các quận nội thành ngày càng thu hẹp trong khi tại 5 huyện ngoại thành thì quỹ đất còn rất lớn để triển khai các dự án khu đô thị, khu dân cư quy hoạch mới.

"Mặt bằng giá bất động sản của các khu vực này cũng sẽ tăng dần là điều tất yếu và cũng không loại trừ khả năng xảy ra sốt giá mang tính cục bộ từng thời điểm hoặc từng khu vực nhỏ khi có các tin tức hỗ trợ như xây dựng thêm trường đại học, bệnh viện mới, trung tâm thương mại…", ông nói thêm.

Nguồn cung bất động sản của 5 huyện ngoại thành chiếm tỷ lệ rất nhỏ so với tổng nguồn cung của cả TP.HCM. Ảnh: Chí Hùng.

Tổng giám đốc REIC khẳng định việc chuyển các địa phương này lên thành quận đi kèm với việc điều chỉnh, bổ sung quy hoạch như quy hoạch giảm diện tích đất nông nghiệp theo cơ cấu kinh tế mô hình quận với tỷ trọng công nghiệp, xây dựng và dịch vụ trong cơ cấu kinh tế từ 90%, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 90%.

Cùng với đó, sẽ có thêm nhiều các dự án cơ sở hạ tầng cơ bản như đường sá, cầu cống được xây dựng; cơ sở hạ tầng xã hội như bệnh viện, trường học các cấp cũng phải đủ số lượng; hay tỷ lệ dân số được sử dụng nước sạch trên 95%...

Những sự thay đổi này sẽ làm đời sống của người dân được thuận tiện hơn, bộ mặt đô thị của các huyện thay đổi theo hướng tích cực hơn trong vài năm tới, tạo động lực để phát triển nhanh hơn về mọi mặt sau khi chính thức chuyển đổi lên thành quận.