Tình trạng này đòi hỏi Bộ Tài nguyên và Môi trường cần vào cuộc làm rõ.

Kẽ hở trong việc cấp sổ đỏ

Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2015 quy định, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có đủ điều kiện và phải thực hiện thủ tục thông báo theo quy định pháp luật.

Theo đó, dự án phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

                                                                                                                                                  Sổ đỏ cấp cho đất phân lô, bán nền được bên môi giới giới thiệu

Dự án nhà ở thương mại có thể phân chia thành 3 dạng gồm: đất nền (quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền), nhà ở độc lập (nhà ở riêng trên một thửa đất) và nhà chung cư.

Căn cứ vào hình thái hiện trạng có thể phân chia bất động sản là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai (Điều 105, Bộ luật Dân sự 2015).

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm nhà ở độc lập và nhà chung cư), trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Đối với đất nền, Điều 41, Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án dưới hình thức phân lô, bán nền phải đáp ứng:

phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực;

đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Để biết được dự án có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay không, có thể xác định nhanh theo vị trí quận nội thành của TP.HCM và TP. Hà Nội không được thực hiện phân lô bán, bán nền.

Với các tỉnh/thành phố khác, thì cần xác định trong nội dung văn bản phê duyệt dự án, văn bản của UBND tỉnh sau khi có ý kiến của Bộ Xây dựng thực hiện theo quy định Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Điều 11, Thông tư 20/2013/TT-BXD.

Theo Điều 105, Điều 108, Điều 115, Bộ luật Dân sự 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản (quyền sử dụng đất được xác định là quyền tài sản). Tài sản bao gồm bất động sản và động sản.

Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có (tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch) và tài sản hình thành trong tương lai (bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch).

Với người dân, để giao dịch với sản phẩm của dự án về nhà ở thương mại đúng theo quy định pháp luật thì dự án phải đủ điều kiện (tài sản hình thành trong tương lai hoặc đã hình thành nhưng chưa cấp giấy chứng nhận), hoặc là đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà - sổ đỏ (tài sản đã hình thành).

Tuy nhiên, nhiều dự án nhà ở thương mại hiện nay đang có tình trạng, phần công trình chưa hình thành nhưng vẫn được cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ.

Nhiều hệ lụy nếu không xử lý sớm

Tình trạng cấp sổ cho công trình chưa hoàn thành đang diễn ra tại nhiều địa phương và do cấp UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường (được ủy quyền) thực hiện. Đây là điều đáng lo ngại về quản lý, điều hành hành chính nhà nước trong công tác quản lý đất đai và quản lý dự án.

Đối chiếu với quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai thì các khu đất dự án là quyền sử dụng đất thuộc chủ đầu tư nhưng chỉ được pháp luật công nhận việc phân chia từng thửa đối với dự án phân lô, bán nền khi đủ điều kiện hoàn thành hạ tầng và có sự kiểm tra hoàn công của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với dự án bán nhà thì công trình phải hoàn thành mới là tài sản có sẵn để cấp sổ đỏ. Việc cấp sổ đỏ cho các sản phẩm chưa được hình thành là không đúng quy định pháp luật.

Với các “lúa non” này, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư không thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho dù đất đã có sổ đỏ. Câu hỏi đặt ra là vì sao không được giao dịch, nhưng chủ đầu tư vẫn thích được cấp sổ đỏ cho từng nền?

Có thể thấy rằng, dù không được giao dịch, nhưng có sổ đỏ sẽ như “lá bùa” giúp chủ đầu tư tăng hiệu quả bán hàng lên cao hơn nhiều nếu so với không có.

Những lời quảng cáo như “lễ cấp sổ riêng cho khách hàng tại dự án”, “dự án đã có sổ đỏ riêng”…, sẽ khiến nhiều người mua không nắm rõ quy định pháp luật tin tưởng xuống tiền. Đó là tình trạng khiến nhiều dự án đã có sổ đỏ riêng cho từng nền nhưng vẫn chỉ là bãi đất trống.

Với dự án bán nhà, chủ đầu tư không được phân lô, bán nền (chuyển nhượng quyền sử dụng đất), theo đó, chủ đầu tư sẽ xây dựng phần móng để đủ điều bán nhà (tài sản hình thành trong tương lai), nhưng đồng thời ký hợp đồng góp vốn để khách hàng bỏ thêm chi phí thực hiện việc xây dựng (hợp đồng, hóa đơn được xuất cho chủ đầu tư để dùng chi phí đầu vào), nên trong sổ đỏ cũng luôn có các dòng ghi chú mà ít được đề cập đến.

Chủ đầu tư cũng sử dụng chiêu sổ đỏ riêng để người dân nhầm tưởng về pháp lý dự án để thu hút khách hàng, để bán được giá cao.

Điều đáng lo ngại là tình trạng sau khi chủ đầu tư có sổ đỏ riêng cho từng nền, thì lại mang các sổ đỏ này thế chấp ngân hàng vay vốn. Nhiều đơn vị công chứng công chứng hợp đồng thế chấp với nhận thức nội dung trên sổ đỏ riêng chỉ chưa cho chuyển nhượng, không có hạn chế về thế chấp.

Từ đó, dẫn đến tình trạng ngân hàng nhận thế chấp tài sản chưa hình thành, khi dự án bị xử lý không xác định đúng về hiệu lực pháp lý đối với các sổ đỏ riêng cấp cho “lúa non”, việc giải quyết tranh chấp sẽ rất phức tạp.

Với nhận thức của nhiều người dân, khi đã mua và nắm giữ sổ đỏ trong tay là an tâm, nhưng họ không hiểu rằng, khi đã bán hết hàng và thu xong tiền của người mua, nhiều chủ đầu tư sẽ không thực hiện nghĩa vụ triển khai hạ tầng dự án.

Khi đó, dự án sẽ không đủ điều kiện giao dịch, nên về bản chất, các giao dịch này là vô hiệu, còn dự án sẽ bị bỏ không. Lúc này, khách có kiện chủ đầu tư để đòi lại tiền, hay yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ thì sẽ rơi vào cảnh “chờ được vạ thì má đã sưng”.

Theo Điều 72, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư gửi Sở Tài nguyên và Môi trường hồ sơ để cấp sổ đỏ cho sản phẩm của dự án gồm:

văn bản phê duyệt dự án, quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng (nếu có), giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công, danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán, báo cáo kết quả thực hiện dự án.

Như vậy, chỉ khi dự án (hoặc phân khu, giai đoạn) hoàn thành thì chủ đầu tư mới được thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho các sản phẩm của dự án (chủ đầu tư là người được cấp hoặc cấp cho người mua).

Việc cấp sổ đỏ khi tài sản chưa hoàn thành như trên của cơ quan nhà nước là trái với Điều 72, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Bộ luật Dân sự 2015, các sổ đỏ này cũng không có giá trị pháp lý trong giao dịch.

Do đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần thanh kiểm tra công tác cấp giấy chứng nhận của các UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường và chấm dứt tình trạng trái pháp luật này để thị trường bất động sản lành mạnh, phát triển ổn định.

LS Trần Đức Phượng/Baodautu